ทำไมควรมี REITs ติดพอร์ตในปี 2025 ?

ไตรมาสแรกของปี 2025 เป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนจากนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจโลก และทำให้ตลาดหุ้นมีความผันผวนเพิ่มขึ้น แต่อย่างไรก็ตามหนึ่งในสินทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากนโยบายดังกล่าวในวงจำกัดและยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดีในปีนี้คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts: REITs) ซึ่งได้รับประโยชน์จากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกที่เป็นขาลง ทั้งนี้มี 3 เหตุผลสำคัญที่ควรมี REITs อยู่ในพอร์ตการลงทุนปี 2025 ได้แก่ 

1.REITs ได้ผลกระทบจากนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯในวงจำกัด REITs มีรายได้หลักจากเข้าลงทุนและค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรม ทำให้ได้รับผลกระทบจากนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐฯ น้อยกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น โดยอ้างอิงจาก TISCOESU ถึงตัวอย่างข้อมูลของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสหรัฐฯ พบว่ามีรายได้จากต่างประเทศเพียง 18% สะท้อนถึงความเสี่ยงที่ต่ำต่อนโยบายดังกล่าว  

2.ดอกเบี้ยขาลงช่วยหนุนกำไรกลุ่ม REITs ซึ่งในปี 2025 เป็นช่วงที่ธนาคารกลางทั่วโลกเดินหน้าลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง โดยธนาคารกลางยุโรปได้ปรับลดดอกเบี้ยลงต่ออีก 2 ครั้ง จาก 3.15% เหลือ 2.65% ขณะที่ทางฝั่งธนาคารกลางสหรัฐฯ ก็คาดว่าจะลดดอกเบี้ยลงอย่างน้อย 2 ครั้งในปีนี้ ทำให้ต้นทุนทางการเงินของกลุ่ม REITs ลดลง และช่วยเพิ่มอัตรากำไรของกลุ่มได้  

3.Valuation ยังถูกเมื่อเทียบกับ Growth ในปีนี้ โดยในปีที่ผ่านมากลุ่ม REITs เคยมีการซื้อขายสูงถึงระดับ 1.5 เท่าของมูลค่าทางบัญชี (P/BV) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อการเติบโตและผลตอบแทนในอนาคต อย่างไรก็ตามที่ระดับราคานี้ถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีถึง +2 S.D. ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการคาดหวังที่สูงมากในช่วงเวลาดังกล่าว แต่ในปัจจุบัน ราคาของกลุ่ม REITs ได้ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 1.1 เท่าของมูลค่าทางบัญชี ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีถึง -0.5 S.D. หมายความว่าตลาดกำลังประเมินมูลค่า REITs ต่ำกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานและการเติบโตของรายได้ (Earning Growth) ในปี 2025 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ +26% YoY