เปิดคัมภีร์บริหาร “ดร.ประสาน ภิรัช บุรี” ‘เริ่ม’ จากที่หนึ่ง ‘ทำ’ ถึงที่สุด

เมื่อตลาดพื้นที่ให้เช่ายังเป็นสมรภูมิที่หอมหวน ผู้เล่นรายใหม่ดาหน้ากันเข้ามาท้าชนจึงถึงเวลาที่ ‘กลุ่มภิรัชบุรี’ ภายใต้การนำของ “ดร.ประสาน ภิรัช บุรี” ต้องขยับทัพธุรกิจด้วยกลยุทธ์ “First Leader” โดยการเนรมิตโครงการผสมผสาน (Mixed Use) ตอบสนองความต้องการผู้บริโภค พร้อมแตกไลน์สู่ธุรกิจบริการเพื่อสร้างอาณาจักรให้เช่าพื้นที่อย่างครบวงจรตอบโจทย์ความยั่งยืนทางธุรกิจ
 

“กลุ่มภิรัชบุรี” ถือเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์โชกโชนกว่า 30 ปี อาทิ เจ้าของโครงการศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค สถานที่จัดงานแสดงสินค้าและการประชุมในระดับสากล รวมทั้งบรรดาอาคารสำนักงานให้เช่าที่ตั้งตระหง่านติดรถไฟฟ้าบนถนน หลักอย่างสุขุมวิท ซึ่ง บุคคลที่อยู่เบื้องหลัง
ความสำเร็จทั้งหมดนี้คือ “ดร.ประสาน ภิรัช บุรี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มภิรัชบุรี ผู้บริหารวิสัยทัศน์ไกลที่ชอบคิดโปรเจกต์ใหม่ๆ แล้วลงมือทำก่อนคนอื่นด้วยแนวคิด “Be the First and Remain to be the Best”

ขณะที่ทีมงาน Trust Magazine กำลังนั่งพูดคุยอยู่กับ ดร.ประสาน ที่ห้องประชุม BOXXM ชั้น M ของอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอทเอ็มควอเทียร์ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งความสำเร็จจากการเสนอขายกองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ (Bhiraj Office Leasehold Real Estate Investment Trust หรือ BOFFICE) ที่ได้รับความสนใจอย่างล้นหลามจากนักลงทุนและมียอดจองสูงกว่า 6,600 ล้านบาท เขาได้เล่าถึงจุดเริ่มต้นชีวิตการทำงาน ภายหลังเรียนจบคณะวิศวกรรมศาสตร์จาก Imperial College London ซึ่งขณะนั้นเป็นนายช่างของบริษัทรับเหมาก่อสร้างเอกชนรายหนึ่งของไทย ทำหน้าที่ดูแลโครงการก่อสร้างสะพานสาทร (สะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินมหาราช) ก่อนจะพลิกผันจากวิศวกรหนุ่มสู่วงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว

“ตอนที่ผมกำลังทำโครงการสะพานสาทรคุณแม่ (แคทรีน บุบผา บุรี) ขอร้องให้ลาออกเพื่อมาดูแลทรัพย์สินของตระกูล ซึ่งส่วนหนึ่งก็คือที่ดินเปล่าหลายแปลงที่ท่านสะสมไว้ จึงถือเป็นจุดเปลี่ยนชีวิตการทำงานจากวิศวกรสู่การพัฒนาธุรกิจของครอบครัวอย่างจริงจัง”

เขาประเดิมโครงการแรกด้วยการสร้างตึกแถวย่านอุดมสุข ซึ่งในปัจจุบันตึกแถวเหล่านี้ก็ได้ถูกแปลงเป็น “คอมมูนิตี้มอลล์ วัน อุดมสุข (ONE-UDOMSUK)” อย่างไรก็ตาม ด้วยความที่ไม่เคยเรียนบริหารธุรกิจมาก่อน ในช่วงแรกก่อนจะสามารถตั้งธุรกิจได้ เขาต้องเผชิญกับอุปสรรคต่างๆ ที่ดาหน้าเข้ามาทดสอบ แต่ด้วยความพยายามและสนใจที่จะเรียนรู้สิ่งใหม่ๆผสานกับปรัชญาชีวิตที่ยึดมั่นมาโดยตลอด คือ“รักในสิ่งที่ต้องทำ แล้วจะได้ทำในสิ่งที่รัก”ทำให้เขาสามารถผ่านบททดสอบ พิสูจน์ตัวเองจนกลายเป็นผู้บุกเบิกและพัฒนาตลาดสดอ่อนนุชและอีกหลายโครงการในย่านบางนา พระประแดงเป็นที่ประจักษ์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้

“ตอนเริ่มธุรกิจใหม่ๆ ผมต้องออกสำรวจพื้นที่เอง ตั้งแต่เช้ามืด ตากแดด ตากลม ทั้งวันกว่าจะกลับถึงบ้านก็ย่ำค่ำ เพื่อจัดทำบัญชีที่ดินที่มีอยู่ เพื่อให้รู้จักพื้นที่และผู้เช่าทุกรายโดยเฉพาะชาวสวน / ชาวนา ซึ่งต่อมาก็มีแนวคิดในการเข้าไปบริหารจัดการเอง (Take Control) ทำให้มีลูกบ้านหรือผู้เช่าบางรายที่ ต้องการ “ลองของ” เป็นผลให้เกิดการฟ้องร้องและต้องขึ้นโรงขึ้นศาลยื้อกันอยู่กว่า 2 ปีผมจึงเริ่มศึกษากฎหมายแพ่งและพาณิชย์อย่างละเอียด เพื่อให้ทราบกลยุทธ์และต่อสู้คดีกับผู้เช่าที่ดื้อและหัวหมอเหล่านี้ได้”

 

หนึ่งจุดสำคัญที่ทำให้ ดร.ประสาน สามารถก้าวขึ้นเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ นั่นเพราะไฟความเป็นวิศวกรที่ยังมีอยู่ในสายเลือดและความใฝ่รู้ที่มีอยู่ในตัวเขาศึกษากฎหมายข้อกำหนดผังเมืองอย่างละเอียด จึงได้พัฒนาอาคารสมัชชาวาณิช 2 (UBC II) ที่ได้นำอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อ พื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) มาใช้ในการออกแบบเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้สูงสุดด้วยการใช้ความรู้ใน ด้านวิศวกรฐานราก (Foundation Engineering) สร้างลานจอดรถใต้ดิน 5 ชั้น สามารถจอดได้ 1,000 คัน สูงสุดในประวัติการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ และยังสร้างลานสำหรับจอดเฮลิคอปเตอร์อีกด้วย

“การสร้างชั้นใต้ดินในโครงการนี้ต้องใช้เวลาก่อสร้างนานมาก จนเกิดการเล่าลือกันไปว่าโครงการเจ๊งไปแล้ว ไปขอกู้เงินธนาคารก็ไม่มีธนาคารที่ไหนให้ความสนใจ เลยต้องนำเงินที่ได้จากการเวนคืนที่ดินมาทำโครงการจนในที่สุดก็แล้วเสร็จได้”

ไม่ทันจะจบโครงการ UBC II ดีนัก ด้วยความเป็นคนรุ่นใหม่ไฟแรงมองการณ์ไกลและอยากลองวิชาโครงสร้างแขวน (Suspended Roof Structure) เขาจึงเกิดความคิดในการพัฒนาโครงการศูนย์นิทรรศการและการ
ประชุมไบเทค เนื่องจากประเทศไทยยังไม่มีศูนย์สินค้าขนาดใหญ่แบบครบวงจร ทว่าโชคชะตากลับไม่เข้าข้าง เพราะในขณะนั้นเศรษฐกิจของประเทศกำลังอยู่บนรากฐานที่สั่นคลอนจนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่สุดในปี 2540 ทำให้เขาต้องเผชิญกับการเป็นหนี้สินมหาศาลจากผลต่างอัตราแลกเปลี่ยนอย่างที่ไม่เคยคาดคะเนไว้ก่อน แต่ด้วยความอดทนและไม่ยอมแพ้ ทำให้เขาสามารถทยอยชำระหนี้สิ้นในครั้งนั้นได้ทั้งหมด

“บทเรียนจากวิกฤติในครั้งนั้นทำให้ผมต้องคิดรอบคอบมากขึ้น ที่สำคัญคือเมื่อเกิดปัญหาขึ้น อย่างแรกที่ต้องมีคือ สติ ตามด้วยความมุ่งมั่น อดทน คิดวิเคราะห์จากข้อมูลพื้นฐานและค่อยๆ แก้ไขพัฒนา นอกจากนี้ผมยังได้เรียนรู้ว่าการทำธุรกิจต้องพึ่งพาตัวเองจัดหาแหล่งเงินทุนที่ดีและเหมาะสม และ อย่าฝากเงินและกู้จากแหล่งเดียวกัน ถือเป็นประสบการณ์ชีวิตที่ยิ่งใหญ่สำหรับผมมาก”

ถึงวันนี้อาณาจักรพื้นที่ให้เช่าของกลุ่มภิรัชบุรี รวมศูนย์นิทรรศการฯ อาคารสำนักงาน มีพื้นที่มากกว่า 700,000 ตารางเมตร ความสำเร็จทั้งหมดเหล่านี้เกิดจากการมองเห็นโอกาสและศักยภาพในการเข้ามาบุกเบิกพัฒนาโครงการของผู้บริหารวิสัยทัศน์กว้างไกลท่านนี้ ซึ่งแนวคิดและมุมมองในการทำ ธุรกิจที่สะท้อนออกมาจากตัวตนของเขา ก็พิสูจน์ให้เห็นเป็นจริงดังที่คาดการณ์ไว้ เพราะอุตสาหกรรมการจัดงานแสดงสินค้า นิทรรศการประชุมและสัมมนา (MICE) ของไทยเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว จนทำให้พื้นที่เช่าถูกจับจองเต็มตลอดทั้งปี

ธุรกิจของกลุ่มภิรัชบุรีได้ขยายธุรกิจศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค เฟสที่ 2 พร้อมต่อยอดไปยังกลุ่มอาคารสำนักงานให้เช่ารวมถึงยังได้ขออนุญาต ก่อสร้างโครงการผสมผสาน (Mixed Use) ร่วมกับกลุ่มเดอะมอลล์ที่ผสมผสานธุรกิจหลายประเภทในพื้นที่เดียวเพื่อ ตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย ประกอบด้วยพื้นที่ค้าปลีก เอ็มควอเทีย และอาคารสำนักงาน ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์

 

“หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจพื้นที่ให้เช่านอกจากการก่อสร้างโครงการแล้วต้องบริหารพื้นที่เช่าและผู้เช่าอย่างดี เพราะนี่เป็นจุดแข็งของผู้เล่นที่อยู่ในการให้บริการอสังหาริมทรัพย์มานานและอาจเป็นจุดอ่อนของผู้เล่นรายใหม่”
 

ความเป็นผู้บริหารนักพัฒนายังไม่หยุดเพียงแค่นั้น ต่อมาเขายังได้ขยายการลงทุน อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท สาทร ตามมา ทำให้ประสบความสำเร็จได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี จากการเสนอขายกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ ซึ่งเขายังมีแผนที่จะขยายขนาดของ BOFFICE เพิ่มอีก โดยจะเข้าไปลงทุนสิทธิการเช่าในโครงการอาคารสำนักงานที่มีศักยภาพที่กลุ่มภิรัชบุรีเป็นผู้พัฒนาเอง มูลค่าร่วม 10,000 ล้านบาท

“หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจพื้นที่ให้เช่านอกจากการก่อสร้างโครงการแล้ว ต้องบริหารพื้นที่เช่าและผู้เช่าอย่างดี เพราะนี่เป็นจุดแข็งของผู้เล่นที่อยู่ในการให้บริการอสังหาริมทรัพย์มานาน และอาจเป็นจุดอ่อนของผู้เล่นรายใหม่”

ดร.ประสาน เล่าต่อว่า ตอนที่เริ่มพัฒนาโครงการใหม่ๆ เขาต้องคิดว่าจะทำอย่างไรให้ พื้นที่เช่าอาคารมีความสามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้อย่างหลากหลายและครบวงจร (Work-Life Balance ) แต่แล้วก็ไม่จบอีก ต้องคิดต่อว่าจะรักษาคุณภาพและสถานภาพการเช่าให้เต็มพื้นที่ ดังนั้น ต้องย้อนกลับไปดูที่ขั้นตอนเริ่มต้น ก็คือต้องเลือกลูกบ้านที่หลากหลายอุตสาหกรรมเพื่อกระจายความเสี่ยง ซึ่งต้องมีทั้งลูกบ้านที่เป็นบริษัทไทยและต่างชาติ โดยบริหารการปล่อยเช่าพื้นที่เพื่อวางแผนการเช่าว่าแต่ละชั้น ต้องเปิดโอกาสให้ทั้งธุรกิจรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ไว้เผื่อความต้องการใช้พื้นที่ที่จะขยายในอนาคต

หนึ่งในความสำเร็จของกลุ่มภิรัชบุรี มาจากแนวคิดที่ว่า “ธุรกิจของกลุ่มภิรัชบุรีเป็นธุรกิจที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง” ต้องมีโครงการใหม่ตามมาอยู่เสมอ และปัจจุบันกลุ่มภิรัชบุรียังมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนา (Landbank) อีกหลายแปลง ซึ่งอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน เช่น สถานีรถไฟฟ้าสุรศักดิ์อ่อนนุช บางจาก อุดมสุข และเส้นทางรถไฟฟ้าที่ภาครัฐกำลังพัฒนาอีกมากมาย ซึ่งการพัฒนาในแต่ละพื้นที่นั้นนโยบายหลักจะเน้นการตอบสนองความ ต้องการของตลาด โดยเฉพาะผสมผสานความต้องการของคนรุ่น ใหม่ในรูปแบบ Mixed use / Work-life Balance Fulfilment

กลุ่มภิรัชบุรีกำหนดจุดยืนในการทำธุรกิจระยะยาวที่เน้นการสร้างความยั่งยืนและความมั่นคง ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด เขากลับมีแนวคิดให้กลับมามองย้อนกลับที่การบริหารงานหลังบ้านให้แกร่ง ทั้งด้านการเงินและการลงทุน และดำเนินการอย่างระมัดระวังผ่านการพัฒนาเพิ่มประสิทธิภาพการบริหาร จัดการ ทั้งยังลดภาระการสูญเสียสิ้นเปลืองมุ่งเน้นการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม พิจารณาการใช้พลังงานทดแทน เพื่อมุ่งสร้างโอกาสในการเติบโตด้วยการตอบสนองความต้องการของตลาดในอนาคต ไม่เพียงเท่านั้นผู้บริหารนักพัฒนายังมองไปถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการ พัฒนาระบบขนส่ง โดยเฉพาะธุรกิจการบิน (Onshore Helicopter Shuttle Flying Services) เพราะปัจจุบันอาคารสำนักงานของกลุ่มภิรัชบุรี แต่ละอาคารมีลานจอดเฮลิคอปเตอร์อยู่แล้ว

 

“ธุรกิจการบินน่าสนใจมาก ถ้าดูจากการพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ที่จะมีนักธุรกิจเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น และผู้บริหารส่วนใหญ่จะบินโดยใช้เครื่องบินส่วนตัว แต่การลงจอดที่ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิอาจจะลำบากเพราะการจราจร หนาแน่น และถ้าไปลงจอดที่ ท่าอากาศยานดอนเมืองก็ต้องรอคิวเครื่องบินที่เช่าเหมาลำ แต่ส่วนใหญ่จะไปลงที่อู่ตะเภาแล้วเดินทางเข้ามากรุงเทพฯ ซึ่งรวมระยะเวลาการเดินทางไม่น้อยกว่า 2-3 ชั่วโมง แต่ถ้าส่งผ่านเฮลิคอปเตอร์จะใช้เวลาเพียง 25 นาทีเท่านั้น ผู้บริหารสามารถบินลงจอดที่อาคารภิรัชบุรีและเข้าประชุมได้ทันทีหรือเดินทาง ต่อไปยังโรงแรมต่างๆ ก็สะดวก ซึ่งธุรกิจแบบนี้มีอยู่แล้วในต่างประเทศ ขณะที่ไทยยังเป็น โอกาสที่จะต้องเติมเต็ม”

ประสบการณ์อันยาวนานที่สั่งสมในธุรกิจนี้ ดร.ประสาน ให้ข้อคิด ว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่ต้องลงทุนมหาศาล และต้องใช้ระยะเวลาค่อนข้างนานในการคืนทุนและสร้างผลตอบแทนอย่างยั่งยืน จึงต้องอาศัยการศึกษาความต้องการของตลาด เศรษฐกิจ และสังคมเฉพาะกรณี (Niche Market) นอกจากนี้ยังต้องเก่งการเรียนรู้ ต้องปรับตัวให้เร็ว ต้องอาศัยวิสัยทัศน์และการมองเห็นโอกาสในอนาคต อย่างน้อยในอีก 5-10 ปีข้างหน้า”

กล่มุ ภิรัชบุรียัง เน้นจุด ยืนด้านการตอบสนองความต้องการของลูกค้า และตลาดอย่างยั่งยืน จึงต้องขยันศึกษาข้อมูลต่างๆ เพื่อเรียนรู้ และรับรู้ให้สามารถคาดการณ์เปลี่ยนแปลงในอนาคตได้ และตอบสนองความต้องการของลูกค้าให้ได้มีประสิทธิภาพที่สุด

“ไม่ว่าจะทำธุรกิจอะไรก็แล้วแต่ เราต้องเป็นผู้เริ่มใหม่ (First Leader) สิ่งที่ผมสอนกับพนักงานเสมอ คือ Be the First and Remain to be the Best นั่นคือการไปเริ่มธุรกิจอะไรที่คนอื่นไม่ทำ เนื่องจากเห็นโอกาสที่จะไม่มีคู่แข่งธุรกิจในช่วงแรก แต่ต้องทำให้ได้และทำให้ได้ดีที่สุด เพื่อคนอื่นที่เข้ามาในธุรกิจตามหลังจะแข่งได้ยาก และไม่มีประโยชน์ที่จะเป็นคนเริ่มคนแรก เพราะคนอื่นสามารถลอกเลียน แบบได้และอาจจะทำได้ดีกว่า ดังนั้นการ ‘เริ่ม’ เป็น ‘คนแรก’ อย่างเดียวจึงไม่พอ จะต้อง ‘ทำ’ ให้ ‘ดีที่สุด’ ด้วย ไม่งั้นก็อาจเสียโอกาสที่สร้างขึ้นมาได้”

แม้ในปัจจุบัน ดร.ประสาน จะเริ่มผันตัวมาอยู่เบื้องหลังธุรกิจมากขึ้น แต่ยังคงเป็นที่ปรึกษาให้กับลูกๆ ที่ถือเป็นรุ่นใหม่ ที่เข้ามาพัฒนาโครงการและผลักดันการขยายตัวของกลุ่มภิรัชบุรีต่อใน อนาคต ซึ่งลูก 2 คน “ปนิษฐา บุรี” ถูกมอบหมายให้ดูแลศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค ส่วน “ปิติภัทร บุรี” ดูแล สำนักงานให้เช่า สิ่งที่พ่อสอนลูกเสมอนั่นคือการทำงานที่ต้องกล้าตัดสินใจ ลองผิด ลองถูก (แต่ควรจะถูกส่วนใหญ่) เพื่อนำไปสู่การเรียนรู้งานที่รวดเร็วที่สุด ส่วนตัวของเขาเองนั้นหันไปใช้ชีวิตแบบเรียบง่าย ด้วยการปลูกพืชผักผลไม้ และพัฒนาเกษตรอินทรีย์
 

“ชีวิตที่สงบ พออยู่พอกิน และมีความสุขกับธรรมชาติ แค่นี้ก็เพียงพอแล้ว” ดร.ประสาน กล่าวทิ้งท้าย
 

หนึ่งในความสำเร็จของกลุ่มภิรัชบุรีมาจากแนวคิดที่ว่า “ธุรกิจของกลุ่มภิรัชบุรีเป็นธุรกิจที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง” ต้องมีโครง การใหม่ตามมาอยู่เสมอ
 

ความรู้สึกที่มีต่อ ‘ทิสโก้’

ดร.ประสาน ภิรัช บุรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มภิรัชบุรี เป็นหนึ่งในผู้บริหารที่รู้จักคุ้นเคยกับธนาคารทิสโก้มายาวนาน ที่ผ่านมาธนาคารทิสโก้ให้การสนับสนุนวงเงินสินเชื่อสำหรับการพัฒนา โครงการของกลุ่มภิรัชบุรี ได้แก่ โครงการศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค เฟส 2 และโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ทั้งยังเป็นที่ปรึกษาทางการเงินของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ (BOFFICE)

“ในการทำธุรกิจต้องมองอย่างรอบด้านและต้องหาทางหนีทีไล่ไว้เสมอ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ธนาคารทิสโก้ได้ทำการศึกษาเป็นอย่างดี สามารถหาจุดอ่อน จุดแข็งของลูกค้าอย่างเราและตอบสนอง ความต้องการได้อย่างตรงจุด เพราะเป็นเรื่องปกติในวงการธุรกิจที่จะต้องมุ่งหวังผลตอบแทน กำไร การให้บริการลูกค้าที่ยั่งยืน พร้อมกับการให้คำแนะนำ คำปรึกษา เพื่อสร้างประโยชน์ร่วมกันทั้งสองฝ่าย ด้วยบริการที่มีธรรมาภิบาล ความพอดี และความยั่งยืนเพื่อตอบสนองความพึงพอใจของคู่ค้าและผู้ร่วมทำธุรกิจ ในระยะยาว” คุณประสาน กล่าว