Asian REITs: Megatrend ที่ตอบโจทย์ยุคดอกเบี้ยต่ำ

เข้าสู่ช่วงต้นไตรมาสที่สามแล้ว ตลาดการเงินทั่วโลกกลับมาเผชิญกับความไม่แน่นอนอีกครั้ง หลังสหรัฐฯ เปิดศึกทำสงครามการค้าอีกระลอกกับจีนด้วยการเพิ่มมาตรการทางด้านภาษี จนนักลงทุนหลายท่านพากันถอนหายใจและเกรงว่าภาพจำจากตลาดหุ้นที่ย่ำแย่ในปีที่แล้วจะตามกลับมาหลอกหลอนและลดทอนผลตอบแทนในการลงทุนในปีนี้อีกครั้ง หากมองย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงที่สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนได้ปะทุขึ้นก็นับได้ว่าเป็นเวลากว่าหนึ่งปีแล้วที่ประเด็นนี้ได้สร้างความผันผวนให้กับตลาดการเงิน และยังไม่มีทีท่าที่ชัดเจนว่าจะจบลงอย่างไร

ด้านภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างต่อเนื่องทั่วโลก จากปัจจัยเรื่องสงครามการค้า ส่งผลให้ตัวเลขเศรษฐกิจที่ประกาศออกมา อาทิ คำสั่งซื้อล่วงหน้า ผลผลิต และการส่งออกระหว่างประเทศมีทิศทางที่หดตัวลง อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนตลาดหุ้นในปีนี้ยังคงเป็นบวก โดยได้รับแรงหนุนจากผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในไตรมาส 1 ที่ออกมาดีกว่าคาด และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจีน รวมถึงการส่งสัญญาณชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยออกไปของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ตั้งแต่ช่วงต้นปี

โจทย์ใหญ่ที่นักลงทุนต้องเผชิญในสถานการณ์ตอนนี้คือ จะลงทุนอย่างไรในภาวะที่อัตราการเติบโตต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ แต่ความผันผวนสูง เนื่องจากหลายคนรู้สึกว่า การลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงอย่างหุ้นหรือสินค้าโภคภัณฑ์ ดูจะยังมีความเสี่ยงและอาจต้องใช้ความระมัดระวังพอสมควรในภาวะที่ทิศทางเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวในทางกลับกัน การส่งสัญญาณของธนาคารกลางทั่วโลกตั้งแต่ต้นปี นำโดย Fed ECB และ BOJ ในการชะลอการขึ้นอัตราดอกเบี้ยออกไปในปีนี้ และหันมาดำเนินนโยบายการเงินไปในทิศทางที่ผ่อนคลาย (Dovish) มากขึ้น ส่งผลกดดันให้ผลตอบแทนในสินทรัพย์เสี่ยงต่ำ เช่น ตราสารหนี้ ยังมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับที่ต่ำต่อไปและยังไม่น่าดึงดูดเท่าใดนัก จึงอาจกล่าวได้ว่า ยุคดอกเบี้ยต่ำจะยังคงดำเนินต่อไปในโลกการลงทุน อย่างน้อยก็จนกว่าเศรษฐกิจโลกจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนอีกครั้ง

แต่ยังมีสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ปรับตัวขึ้นได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนในปีนี้ ก็คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs ที่จดทะเบียนซื้อขายทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ เนื่องจากในภาพใหญ่แล้ว REITs เป็นสินทรัพย์หนึ่งที่ได้รับอานิสงส์จากเมกะเทรนด์ ในเรื่อง Urbanization หรือ การเติบโตของสังคมเมืองที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างรวดเร็ว ที่เกิดขึ้นทั้งในประเทศที่กำลังพัฒนาและประเทศที่พัฒนาแล้วมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลต่อการเจริญเติบโตของระบบเศรษฐกิจในประเทศนั้นๆ อย่างมหาศาล

จากการประมาณการณ์ของ UN พบว่า ภายในปี 2050 Urbanization Rate ของโลกจะเพิ่มขึ้นไปสู่ระดับ 68% จากปัจจุบันที่อยู่ที่ประมาณ 29% โดยในประเทศที่กำลังพัฒนา เช่น ไทย อินเดีย และบราซิล ยังมีช่องว่างที่มากกว่าประเทศที่พัฒนาแล้วในการขยายตัวของความเป็นสังคมเมือง เนื่องจากประเทศเหล่านี้ยังจำเป็นต้องมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อสนับสนุนการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในอนาคตต่อไปนั้นย่อมหมายถึง โอกาสการเติบโตของโครงการอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐานประเภทต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นล้อกันไปกับการเติบโตของเขตเมืองด้วย

สำหรับประเทศที่มี Urbanization Rate ในระดับที่สูงแล้วอย่างเช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ความท้าทายที่รออยู่ในระยะข้างหน้าก็คือ การมุ่งหน้าพัฒนาเมืองสู่ความเป็น Smart City ซึ่งหมายถึง การสร้างเมืองที่ทันสมัยด้วยการผสานเทคโนโลยีและนวัตกรรมต่างๆ เช่น IoT (Internet of Things), Big Data และ Cloud Computing เข้ามาประยุกต์ใช้และมีส่วนช่วยในการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะเป็นการต่อยอดสังคมเมืองให้มีความก้าวหน้า พร้อมสร้างโอกาสทางธุรกิจ การลงทุน และการท่องเที่ยว รวมถึงเป็นการพัฒนาคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้นให้กับคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่หัวเมืองใหญ่และตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปในอนาคต อันจะนำมาซึ่งการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ให้เช่าต่างๆ ที่ถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อรองรับความเจริญก้าวหน้าในประเทศเหล่านี้

ในอีกแง่มุมหนึ่ง ด้วยขนาดพื้นที่ในหลายประเทศที่จำกัด แต่ความต้องการใช้พื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็ทำให้มูลค่าสินทรัพย์และค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่บริเวณเมืองใหญ่เหล่านี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเมกะเทรนด์ที่กล่าวไปข้างต้น ทำให้การลงทุนใน REITs ได้รับความนิยมจากนักลงทุนทั่วโลกอย่างกว้างขวางในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ในสายตาของนักลงทุน REITs เป็นสินทรัพย์ที่ผสมคุณสมบัติของหุ้นและตราสารหนี้ไว้ในตัวของมันเอง ประการแรก คือ REITs มีความผันผวนทางด้านราคาที่น้อยกว่าหุ้น แต่มากกว่าตราสารหนี้ทำให้การถือ REITs เป็นส่วนหนึ่งของ Portfolio ที่ช่วยกระจายความเสี่ยงและลดความผันผวนโดยรวมของ Portfolio ลงได้ในภาวะที่ความผันผวนสูง ประการที่สอง คือ REITs ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่สูงและสม่ำเสมอใกล้เคียงกับหุ้นและสูงกว่าตราสารหนี้โดยเฉลี่ย ซึ่งตอบโจทย์นักลงทุนที่แสวงหาผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูง สม่ำเสมอ และชนะอัตราเงินเฟ้อ และประการที่สาม คือ การลงทุนใน REITs สามารถสร้าง Capital Gain ที่โดดเด่นได้ในระยะยาวเช่นเดียวกับหุ้นและมากกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีตัวตนชัดเจน ซึ่งกองทุนได้ถือครองอยู่ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ออฟฟิศคลังสินค้า โครงสร้างพื้นฐานประเภทต่างๆ นอกจากนี้ หากเราเปรียบเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว การลงทุนใน REITs ก็ถือว่ามีข้อได้เปรียบตรงที่มีสภาพคล่องสูงกว่าและใช้เงินลงทุนเริ่มต้นที่น้อยกว่าอีกด้วย

ปัจจุบันหากเราวัดความน่าสนใจในการลงทุนระหว่าง REITs เทียบกับตราสารหนี้ โดยเทียบในมิติของ Yield ที่คาดว่าจะได้รับโดยใช้ส่วนต่างระหว่าง Dividend Yield ที่ได้จากการลงทุนใน REITs กับอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี หรือที่เรียกอีกอย่างหนึ่งว่า Yield Spread พบว่า การลงทุนใน REITs ในแถบภูมิภาคเอเชีย เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น ยังคงให้ผลตอบแทนที่มากกว่าพันธบัตรฯ อยู่ที่ประมาณ 2.5 - 3.8% ซึ่งถือว่าเป็นส่วนต่างที่มีนัยสำคัญและเป็นตัวบ่งชี้หนึ่งที่บอกว่า REITs ในเอเชียยังมี Valuation ที่น่าสนใจ ในทางตรงกันข้าม Yield Spread ระหว่าง US REITs กับ พันธบัตรสหรัฐฯ จะอยู่ที่เพียงแค่ 1.68% บ่งชี้ว่า US REITs ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ไม่คุ้มค่านักเมื่อเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนในพันธบัตรฯ ซึ่งมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า

ในมิติของความถูก-แพง ซึ่งวัดโดยอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (Price to Book Value) นั้น ก็ชี้ไปในทิศทางที่สอดคล้องกันว่า REITs ในฮ่องกง สิงคโปร์ และออสเตรเลีย ซื้อ-ขายอยู่ที่ระดับ P/BV เพียงแค่ 1.05 เท่า ซึ่งนับว่าเป็นระดับที่ค่อนข้างถูก เมื่อเทียบกับ REITs ในประเทศอื่นๆ เช่น สหรัฐฯ (P/BV 2.3 เท่า) ญี่ปุ่น (P/BV 1.4 เท่า) หรือแม้แต่ของไทย (P/BV 1.5 เท่า) หากมองจากสองมิติข้างต้นที่ได้กล่าวไปแล้ว จึงสามารถสรุปได้ว่า Asian REITs ยังคงมี Valuation ที่น่าสนใจและไม่แพง

หากเราแบ่งประเภทของ REITs ที่จดทะเบียนซื้อ-ขายในเอเชียจะพบว่า กลุ่ม Retail REITs เป็นกลุ่มที่มีมูลค่าตลาด (Market Capitalization) สูงที่สุด โดยกลุ่ม Retail REITs นี้ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ของห้างสรรพสินค้า ตลาดสด รวมถึงลานจอดรถใจกลางเมืองที่มีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด แต่มีความต้องการของผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างในประเทศ ญี่ปุ่น ฮ่องกง หรือสิงคโปร์ โดยกลุ่ม Retail REITs ยังมีแนวโน้มที่จะเติบโตไปได้จากแนวโน้มจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและการคมนาคมระหว่างเมืองที่สะดวกรวดเร็ว

นอกจากนี้ โอกาสที่ Retail REITs ในเอเชียจะถูก Disrupt จาก E-commerce เหมือนอย่างเช่นในสหรัฐฯ ยังอยู่ในระดับค่อนข้างน้อย เนื่องจากผู้บริโภคพักอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่จำกัด จึงมีพฤติกรรมที่จะออกไปใช้ชีวิตนอกบ้านในช่วงวันหยุดหรือหลังเลิกงาน เพื่อจับจ่ายใช้สอยหรือพบปะสังสรรค์ตามห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร หรือ Community Mall ต่างๆ มากกว่าที่จะเน้นการสั่งซื้อสินค้าและบริการผ่านช่องทางออนไลน์ อีกทั้งการเดินทางที่ค่อนข้างสะดวกและด้วยระยะทางที่ไม่ไกล จึงทำให้ผู้บริโภคยังคงชอบการจับจ่ายใช้สอยผ่านช่องทาง Offline มากกว่า Online

อีกกลุ่มหนึ่งที่มี Market Cap. รองลงมาก็คือ กลุ่ม Office REITs ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทต่างชาติ สถาบันการเงินและธุรกิจเอกชน จากทั้งในและต่างประเทศหลายบริษัทเมื่อแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน ลักษณะของ Business Model และรูปแบบการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ก็ต้องปรับเปลี่ยนตาม เช่น Model ของกลุ่ม Offices ที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบมาเป็น Co-working Space เพื่อสร้างบรรยากาศแห่งความคิดสร้างสรรค์เชิงนวัตกรรมในองค์กร หรือ Model ของผู้ประกอบการกลุ่ม Retails ที่ปรับพื้นที่ห้างสรรพสินค้าหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นแบบ Mixed-use มากขึ้นเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่มีความหลากหลายมากขึ้น

นอกจากนี้ REITs ใน Segment อื่นๆ เช่น คลังสินค้า โรงแรมที่มีขนาดมูลค่าตลาดที่เล็กลงมา ก็เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จากเมกะเทรนด์เหล่านี้เช่นเดียวกัน ด้วยแนวโน้มการเติบโตจากเมกะเทรนด์ความต้องการที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในการเช่าพื้นที่และ Supply ที่จำกัด ส่งผลให้แนวโน้มค่าเช่าของกลุ่ม REITs ในแถบเอเชีย มีความสม่ำเสมอและมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบกับราคาของ REITs ก็คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย โดยหากอัตราดอกเบี้ยกลับมาเร่งตัวขึ้น ก็จะส่งผลให้ราคาของ REITs มีความผันผวน ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องติดตาม

แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิด เพื่อที่จะได้ปรับเพิ่ม/ลดสัดส่วนการลงทุนใน REITs ได้อย่างเหมาะสมและทันกับสถานการณ์ นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงที่เกิดจากการดำเนินงานและปัจจัยพื้นฐานของ REITs รายตัว ซึ่งนักลงทุนที่อาจยังขาดความรู้ ความชำนาญในการเลือกลงทุนใน REITs ต่างประเทศ สามารถลดความเสี่ยงในจุดนี้ได้ ด้วยการลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีผู้จัดการกองทุนมืออาชีพคอยบริหารจัดการเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนในระยะยาว