ช่วงเวลากว่า 2 ปีที่ผ่านมาอาจเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากสำหรับการวางแผนเกษียณโดยเฉพาะในด้านการลงทุนที่จำเป็นต้องวางแผนลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนเอาชนะภาวะอัตราเงินเฟ้อสูง ซึ่งการปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนมักตามมาด้วยการเพิ่มความเสี่ยงของการลงทุนซึ่งมีโอกาสที่แผนเกษียณจะมีความไม่แน่นอนมากขึ้น อย่างไรก็ตามด้วยสถานการณ์เงินเฟ้อที่ลดลง ซึ่งสนับสนุนให้อัตราดอกเบี้ยในตลาดมีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไป อาจเป็นโอกาสในการปรับแผนการลงทุนเพื่อการเกษียณอีกครั้งด้วยการเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในกอง REITs เพื่อสร้างผลตอบแทนชดเชยและลดความเสี่ยงของพอร์ตลงทุนหลังเกษียณหลังจากเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อ 2 ปีที่ผ่านมาได้
REITs เป็นเครื่องมือในการระดมทุนเพื่อนำเงินไปลงทุนหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยจะเป็นในรูปแบบของหน่วยลงทุนที่สามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ (ETF) หรือในรูปของกองทุนรวมที่สามารถลงทุนผ่านบริษัทจัดการกองทุน (บลจ.) ได้ ซึ่งกอง REITs จะได้ผลประโยชน์จากการเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลัก เช่น ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสัญญาระยะยาว และมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นจากการบริหารทรัพย์สิน ซึ่งเมื่อหลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ผู้ถือ REITs จะได้ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล โดยสำหรับผู้ที่กำลังจัดพอร์ตลงทุนเพื่อการเกษียณในปี 2024 อาจเป็นปีแห่งโอกาสการเริ่มต้นลงทุนใน REITs ด้วยปัจจัยสนับสนุนการลงทุนดังนี้
1. ผลตอบแทนของ REITs สูงสุดในช่วงดอกเบี้ยขาลง
ผลตอบแทนหลักจากการลงทุนใน REITs ส่วนใหญ่มาจากเงินปันผลที่ได้จากกำไรสุทธิของค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย โดยเกณฑ์ขั้นต่ำของกองทุน REITs ต้องจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ REITs จึงเป็นสินทรัพย์หนึ่งที่มีอัตราเงินปันผลสูงกว่าการลงทุนอื่นๆ ยิ่งดอกเบี้ยนโยบายปรับลดลง อัตราเงินปันผลของ REITs ยิ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับดอกเบี้ย โดยในปี 2024 มีโอกาสสูงที่ธนาคารกลางของประเทศหลักทยอยลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจากแนวโน้มอัตราเงินเฟ้อที่ค่อยๆ ลดลง โดยตามสถิติในอดีตแต่ละช่วงวัฏจักรที่ Fed หยุดขึ้นดอกเบี้ยนโยบายนับตั้งแต่ปี 1995 REITs ให้ผลตอบแทนรวมเฉลี่ยถึง 25% ภายใน 1 ปี ซึ่งมากกว่าตลาดหุ้นที่ผลตอบแทนรวมไม่ถึง 20%
2. มูลค่า REITs ปัจจุบันยังมี Upside สูง
แน่นอนว่าช่วงที่ดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น ความน่าสนใจจากการลงทุนใน REITs จึงลดลงไปซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีเสมอ โดยช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยสหรัฐฯ เป็นขาขึ้นในช่วงปี 1993, 1999, 2004 และ 2015 กอง REITs มักจะมีราคาซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีราว 20% และรอบการขึ้นดอกเบี้ยที่ผ่านมาทำให้ปัจจุบันมีราคาซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีถึง 30% นั่นหมายถึงโอกาสสร้างผลตอบแทนถึง 30% หากมูลค่ากลับไปซื้อขายในระดับที่ควรจะเป็นเมื่อดอกเบี้ยเริ่มทรงตัว
3. ช่วยให้ความเสี่ยงพอร์ตลงทุนลดต่ำลง
จากการศึกษาข้อมูลโดยบริษัทจัดการกองทุน Janus Henderson ภายใต้ทฤษฎีการจัดพอร์ตลงทุน Modern Portfolio ของ Harry Markowitz ที่ได้รับรางวัล Nobel ด้านเศรษฐศาสตร์ที่ระบุถึงการจัดพอร์ตลงทุนหลายสินทรัพย์ให้ผลตอบแทนเทียบความเสี่ยงคุ้มค่ามากที่สุด พบว่าการเพิ่ม REITs เข้าไปในพอร์ตการลงทุนที่มีหุ้นและตราสารหนี้ด้วยจะช่วยให้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนเพิ่มขึ้นโดยที่ความเสี่ยงจากการลงทุนไม่เพิ่มขึ้น
ตาม เนื่องจากราคา REITs เคลื่อนไหวลักษณะเฉพาะตัวและไม่เป็นไปตามตลาดหุ้น อีกทั้งด้วยรูปแบบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่มีความหลากหลายมากขึ้นยิ่งทำให้การลงทุนในกอง REITs เป็นการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนมากขึ้นกว่าในอดีตอีกด้วย โดย 10 ปีก่อนที่กว่าร้อยละ 70 ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ภายในกอง REITs จะแบ่งเป็น Core REITs เช่น สำนักงานออฟฟิศ, ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น แต่ปัจจุบันการเติบโตของ Non-core REITs เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น Healthcare, Data center, Resort เป็นต้น ทำให้สัดส่วนกลุ่ม Non-core เพิ่มขึ้นมากกว่า 50% แล้วในปี 2020
จากข้อมูลสนับสนุนการลงทุนใน REITs ปี 2024 นี้ ทั้งในด้านผลตอบแทนจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลงที่กำลังจะเริ่มต้นซึ่งมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ไม่ต่ำกว่า 20% ภายใน 1 ปีข้างหน้า ประกอบกับการเป็นสินทรัพย์ที่ช่วยกระจายความเสี่ยงการลงทุน ทำให้ REITs เป็นสินทรัพย์สำคัญที่ต้องมีติดไว้ในพอร์ตลงทุนเพื่อการเกษียณทันที เพื่อตอบโจทย์แผนเกษียณสำหรับการสร้างกระแสเงินสด และลดความเสี่ยงของแผนเกษียณได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บทความโดย ศิวกร ทองหล่อ CFP®
Wealth manager ธนาคารทิสโก้
