เข้าสู่ช่วงโค้งสุดท้ายปี 2023 ตลาดหุ้นสหรัฐฯ เดินหน้าทำ New high อย่างต่อเนื่อง หลังจากที่ Fed ได้ส่งสัญญาณชัดเจนแล้วว่าอัตราดอกเบี้ยที่ระดับ 5.25-5.5% เป็นระดับที่สูงสุด (Terminal rate) ส่งผลให้ตลาดคาดการณ์ต่อว่าในปี 2024 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะ “กลับทิศเป็นขาลง” สะท้อนผ่านอัตราผลตอบแทนพันธบัตรของสหรัฐฯ (Bond yield) 10 ปีที่ปรับตัวลดลงอย่างรวดเร็วจากระดับ 5% สู่ระดับราว 3.9% ในปัจจุบัน
หากเราต้องการผลตอบแทนในระดับ 10% ขึ้นไปในปี 2024 การเข้าลงทุนในตลาดหุ้นสหรัฐฯ ที่ราคาปัจจุบัน ซึ่งซื้อขายที่ Forward PE ปี 2024 ที่ระดับ 19 เท่า สูงสุดนับตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 จึงอาจเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง ในขณะเดียวกัน ตราสารหนี้ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ราคาปรับตัวขึ้น สวนทางกับอัตราดอกเบี้ยเสมอ อาจเป็นการลงทุนที่ไม่หวือหวาพอสำหรับนักลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนในระดับที่สูงมาก
อย่างไรก็ตาม ยังมีอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่มักได้ประโยชน์จากดอกเบี้ยขาลงในปีหน้าคล้ายตราสารหนี้ และยังมี Upside ที่มากกว่าตลาดหุ้น นั่นก็คือ REITs (Real Estate Investment Trusts) ซึ่งหมายถึงกองทรัพย์สินที่ถูกตั้งขึ้นมาระดมเงินจากนักลงทุน เพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท โดยคาดหวังผลตอบแทนจากค่าเช่า ยกตัวอย่างเช่น ออฟฟิศสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า คลังสินค้า โรงแรม สนามบิน เสาสัญญาณโทรคมนาคม ตลอดจน Data center
ผลตอบแทนจากการลงทุนใน REITs แบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
ผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield): ซึ่งเกิดจากการเก็บ “ค่าเช่า” ที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ที่กอง REITs ถือครอง โดยส่วนใหญ่จะมีความสม่ำเสมอเป็น Recurring income เนื่องจากมีการทำสัญญาเช่าระยะยาว ดังนั้น เงินปันผลของ REITs จึงมีความสม่ำเสมอคล้ายกับการจ่ายดอกเบี้ยของตราสารหนี้ แต่สามารถเติบโตได้คล้ายกับเงินปันผลของหุ้น อันเนื่องมาจากการปรับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามภาวะเงินเฟ้อ
กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain): สถานการณ์ที่ REITs มักจะสร้างผลตอบแทนได้ดีที่สุด คือ ภาวะอัตราดอกเบี้ยขาลง ทำให้การเคลื่อนไหวของราคา REITs เป็นไปในทิศทางเดียวกับตราสารหนี้ แต่จุดที่น่าสนใจก็คือ REITs มีผลประกอบการคล้ายหุ้น ดังนั้น หากผลประกอบการของ REITs มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ราคาของ REITs ก็สามารถปรับตัวขึ้นได้ดี นอกจากนี้ หากนักลงทุนสามารถซื้อ REITs ได้ในช่วงที่ Valuation อยู่ในระดับที่ถูก ก็ยิ่งเป็นส่วนที่จะช่วยเพิ่มผลตอบแทนได้สูงขึ้น ไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น
4 เหตุผลที่ต้องมี REITs ในพอร์ตปี 2024
1. Bond-like Asset: REITs เป็นสินทรัพย์ที่จะปรับตัวขึ้นได้ดี ในช่วงที่ Bond yield มีทิศทางเป็นขาลง ดังนั้น จังหวะเข้าลงทุน REITs ที่ดีที่สุดคือ “ช่วงที่อัตราดอกเบี้ยถึงจุดพีกและมีแนวโน้มที่จะปรับตัวลดลงในอนาคต” ซึ่งสอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยทั่วโลกถึงจุดสูงสุด และมีแนวโน้มที่จะปรับลงในระยะต่อไป
2. More Upside Potential: จากการศึกษาข้อมูลย้อนหลังกลับไปจนถึงปี 1995 โดยทำการเปรียบเทียบผลตอบแทนระหว่าง Global REITs กับ Global equity ในช่วงหลังจากที่ Fed หยุดขึ้นดอกเบี้ย พบว่าหลังจากนั้น 1 ปีต่อมา REITs สร้างผลตอบแทนโดยเฉลี่ยได้สูงถึง 25% มากกว่าตลาดหุ้นโลกที่ปรับตัวขึ้นได้ประมาณ 15%
3. Deep Discount Valuation: ในช่วงที่ผ่านมาที่อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นรวดเร็วที่สุดในรอบ 40 ปี ส่งผลให้ REITs ถูกเทขายลงมาอย่างหนักที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ จนปัจจุบัน REITs ทั่วโลกในภาพรวมกำลังซื้อขายในราคาที่มีส่วนลดที่มากกว่า 25% จากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ซึ่งเป็นระดับ Valuation ที่ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤต Subprime ปี 2008 และวิกฤต COVID-19 ปี 2020 ทำให้การลงทุนใน REITs มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ในระดับสูงพร้อมกับความเสี่ยงที่ต่ำ
4. Diversification: REITs ยังช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มผลตอบแทนให้กับพอร์ตโฟลิโอเพราะมีความสัมพันธ์ (Correlation) ที่ต่ำกับสินทรัพย์อื่น ๆ นอกจากนี้ ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา (2003-2023) มีถึง 7 ปี ที่ REITs ให้ผลตอบแทนในระดับ “Champion” หรือให้ผลตอบแทนสูงเป็นอันดับ 1 ชนะสินทรัพย์อื่น ๆ ยกตัวอย่างเช่น ช่วงปี 2004-2006 ที่ REITs ให้ผลตอบแทนเป็นอันดับ 1 ติดต่อกัน 3 ปี (+22.5% +32% และ 27.3%) หรือช่วงปี 2014-2015 ที่ REITs ให้ผลตอบแทนเป็นอันดับ 1 ติดต่อกัน 2 ปี (+31.9% และ 11.4%) รวมถึงปี 2012 และ 2021 ที่ REITs เป็น Champion โดยสร้างผลตอบแทนได้สูงถึง 26.7% และ +36.8% สถิติเหล่านี้เป็นตัวยืนยันได้เป็นอย่างดีว่า การมี REITs ในพอร์ตเป็นไอเดียที่ไม่เลวเลย สำหรับการสร้างผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นและลดความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอลง
ในปี 2024 ที่อัตราดอกเบี้ยกำลังกลับทิศเป็นขาลง มีโอกาสอีกครั้งที่ REITs ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ถูกนักลงทุนมองข้ามมาโดยตลอด จะกลับมา “ทวงบัลลังก์แชมป์” และสร้างผลตอบแทนที่ยอดเยี่ยมชนะสินทรัพย์อื่นได้ หวังว่านักลงทุนจะไม่พลาด “ขาขึ้นรอบใหญ่ของ Global REITs” ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2024
โดย ภาคภูมิ พีรยวัฒนา AFPT™
Wealth manager ธนาคารทิสโก้
