file

Asian REITs: Megatrend ที่ตอบโจทย์ยุคดอกเบี้ยต่ำ

นิตยสาร Trust ฉบับที่ 49 | คอลัมน์ Wealth Manager Talk

เข้าสู่ช่วงต้นไตรมาสที่สามแล้ว ตลาดการเงินทั่วโลกกลับมาเผชิญกับความไม่แน่นอนอีกครั้ง หลังสหรัฐฯ เปิดศึกทำสงครามการค้าอีกระลอกกับจีนด้วยการเพิ่มมาตรการทางด้านภาษี จนนักลงทุนหลายท่านพากันถอนหายใจและเกรงว่าภาพจำจากตลาดหุ้นที่ย่ำแย่ในปีที่แล้วจะตามกลับมาหลอกหลอนและลดทอนผลตอบแทนในการลงทุนในปีนี้อีกครั้ง หากมองย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงที่สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนได้ปะทุขึ้นก็นับได้ว่าเป็นเวลากว่าหนึ่งปีแล้วที่ประเด็นนี้ได้สร้างความผันผวนให้กับตลาดการเงิน และยังไม่มีทีท่าที่ชัดเจนว่าจะจบลงอย่างไร

ด้านภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างต่อเนื่องทั่วโลก จากปัจจัยเรื่องสงครามการค้า ส่งผลให้ตัวเลขเศรษฐกิจที่ประกาศออกมา อาทิ คำสั่งซื้อล่วงหน้า ผลผลิต และการส่งออกระหว่างประเทศมีทิศทางที่หดตัวลง อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนตลาดหุ้นในปีนี้ยังคงเป็นบวก โดยได้รับแรงหนุนจากผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในไตรมาส 1 ที่ออกมาดีกว่าคาด และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจีน รวมถึงการส่งสัญญาณชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยออกไปของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ตั้งแต่ช่วงต้นปี

โจทย์ใหญ่ที่นักลงทุนต้องเผชิญในสถานการณ์ตอนนี้คือ จะลงทุนอย่างไรในภาวะที่อัตราการเติบโตต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ แต่ความผันผวนสูง เนื่องจากหลายคนรู้สึกว่า การลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงอย่างหุ้นหรือสินค้าโภคภัณฑ์ ดูจะยังมีความเสี่ยงและอาจต้องใช้ความระมัดระวังพอสมควรในภาวะที่ทิศทางเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวในทางกลับกัน การส่งสัญญาณของธนาคารกลางทั่วโลกตั้งแต่ต้นปี นำโดย Fed ECB และ BOJ ในการชะลอการขึ้นอัตราดอกเบี้ยออกไปในปีนี้ และหันมาดำเนินนโยบายการเงินไปในทิศทางที่ผ่อนคลาย (Dovish) มากขึ้น ส่งผลกดดันให้ผลตอบแทนในสินทรัพย์เสี่ยงต่ำ เช่น ตราสารหนี้ ยังมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับที่ต่ำต่อไปและยังไม่น่าดึงดูดเท่าใดนัก จึงอาจกล่าวได้ว่า ยุคดอกเบี้ยต่ำจะยังคงดำเนินต่อไปในโลกการลงทุน อย่างน้อยก็จนกว่าเศรษฐกิจโลกจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนอีกครั้ง

แต่ยังมีสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ปรับตัวขึ้นได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนในปีนี้ ก็คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs ที่จดทะเบียนซื้อขายทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ เนื่องจากในภาพใหญ่แล้ว REITs เป็นสินทรัพย์หนึ่งที่ได้รับอานิสงส์จากเมกะเทรนด์ ในเรื่อง Urbanization หรือ การเติบโตของสังคมเมืองที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างรวดเร็ว ที่เกิดขึ้นทั้งในประเทศที่กำลังพัฒนาและประเทศที่พัฒนาแล้วมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลต่อการเจริญเติบโตของระบบเศรษฐกิจในประเทศนั้นๆ อย่างมหาศาล

file

จากการประมาณการณ์ของ UN พบว่า ภายในปี 2050 Urbanization Rate ของโลกจะเพิ่มขึ้นไปสู่ระดับ 68% จากปัจจุบันที่อยู่ที่ประมาณ 29% โดยในประเทศที่กำลังพัฒนา เช่น ไทย อินเดีย และบราซิล ยังมีช่องว่างที่มากกว่าประเทศที่พัฒนาแล้วในการขยายตัวของความเป็นสังคมเมือง เนื่องจากประเทศเหล่านี้ยังจำเป็นต้องมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อสนับสนุนการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในอนาคตต่อไปนั้นย่อมหมายถึง โอกาสการเติบโตของโครงการอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐานประเภทต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นล้อกันไปกับการเติบโตของเขตเมืองด้วย

สำหรับประเทศที่มี Urbanization Rate ในระดับที่สูงแล้วอย่างเช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ความท้าทายที่รออยู่ในระยะข้างหน้าก็คือ การมุ่งหน้าพัฒนาเมืองสู่ความเป็น Smart City ซึ่งหมายถึง การสร้างเมืองที่ทันสมัยด้วยการผสานเทคโนโลยีและนวัตกรรมต่างๆ เช่น IoT (Internet of Things), Big Data และ Cloud Computing เข้ามาประยุกต์ใช้และมีส่วนช่วยในการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะเป็นการต่อยอดสังคมเมืองให้มีความก้าวหน้า พร้อมสร้างโอกาสทางธุรกิจ การลงทุน และการท่องเที่ยว รวมถึงเป็นการพัฒนาคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้นให้กับคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่หัวเมืองใหญ่และตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปในอนาคต อันจะนำมาซึ่งการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ให้เช่าต่างๆ ที่ถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อรองรับความเจริญก้าวหน้าในประเทศเหล่านี้

ในอีกแง่มุมหนึ่ง ด้วยขนาดพื้นที่ในหลายประเทศที่จำกัด แต่ความต้องการใช้พื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็ทำให้มูลค่าสินทรัพย์และค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่บริเวณเมืองใหญ่เหล่านี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเมกะเทรนด์ที่กล่าวไปข้างต้น ทำให้การลงทุนใน REITs ได้รับความนิยมจากนักลงทุนทั่วโลกอย่างกว้างขวางในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ในสายตาของนักลงทุน REITs เป็นสินทรัพย์ที่ผสมคุณสมบัติของหุ้นและตราสารหนี้ไว้ในตัวของมันเอง ประการแรก คือ REITs มีความผันผวนทางด้านราคาที่น้อยกว่าหุ้น แต่มากกว่าตราสารหนี้ทำให้การถือ REITs เป็นส่วนหนึ่งของ Portfolio ที่ช่วยกระจายความเสี่ยงและลดความผันผวนโดยรวมของ Portfolio ลงได้ในภาวะที่ความผันผวนสูง ประการที่สอง คือ REITs ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่สูงและสม่ำเสมอใกล้เคียงกับหุ้นและสูงกว่าตราสารหนี้โดยเฉลี่ย ซึ่งตอบโจทย์นักลงทุนที่แสวงหาผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูง สม่ำเสมอ และชนะอัตราเงินเฟ้อ และประการที่สาม คือ การลงทุนใน REITs สามารถสร้าง Capital Gain ที่โดดเด่นได้ในระยะยาวเช่นเดียวกับหุ้นและมากกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีตัวตนชัดเจน ซึ่งกองทุนได้ถือครองอยู่ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ออฟฟิศคลังสินค้า โครงสร้างพื้นฐานประเภทต่างๆ นอกจากนี้ หากเราเปรียบเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว การลงทุนใน REITs ก็ถือว่ามีข้อได้เปรียบตรงที่มีสภาพคล่องสูงกว่าและใช้เงินลงทุนเริ่มต้นที่น้อยกว่าอีกด้วย

แผนภาพที่ 1: เปรียบเทียบ Yield Spread ระหว่าง Dividend Yield จาก REITs กับ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี แผนภาพที่ 1: เปรียบเทียบ Yield Spread ระหว่าง Dividend Yield จาก REITs กับ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี | ที่มา: Bloomberg as of 31 March 2019

ปัจจุบันหากเราวัดความน่าสนใจในการลงทุนระหว่าง REITs เทียบกับตราสารหนี้ โดยเทียบในมิติของ Yield ที่คาดว่าจะได้รับโดยใช้ส่วนต่างระหว่าง Dividend Yield ที่ได้จากการลงทุนใน REITs กับอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี หรือที่เรียกอีกอย่างหนึ่งว่า Yield Spread พบว่า การลงทุนใน REITs ในแถบภูมิภาคเอเชีย เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น ยังคงให้ผลตอบแทนที่มากกว่าพันธบัตรฯ อยู่ที่ประมาณ 2.5 - 3.8% ซึ่งถือว่าเป็นส่วนต่างที่มีนัยสำคัญและเป็นตัวบ่งชี้หนึ่งที่บอกว่า REITs ในเอเชียยังมี Valuation ที่น่าสนใจ ในทางตรงกันข้าม Yield Spread ระหว่าง US REITs กับ พันธบัตรสหรัฐฯ จะอยู่ที่เพียงแค่ 1.68% บ่งชี้ว่า US REITs ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ไม่คุ้มค่านักเมื่อเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนในพันธบัตรฯ ซึ่งมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า

ในมิติของความถูก-แพง ซึ่งวัดโดยอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (Price to Book Value) นั้น ก็ชี้ไปในทิศทางที่สอดคล้องกันว่า REITs ในฮ่องกง สิงคโปร์ และออสเตรเลีย ซื้อ-ขายอยู่ที่ระดับ P/BV เพียงแค่ 1.05 เท่า ซึ่งนับว่าเป็นระดับที่ค่อนข้างถูก เมื่อเทียบกับ REITs ในประเทศอื่นๆ เช่น สหรัฐฯ (P/BV 2.3 เท่า) ญี่ปุ่น (P/BV 1.4 เท่า) หรือแม้แต่ของไทย (P/BV 1.5 เท่า) หากมองจากสองมิติข้างต้นที่ได้กล่าวไปแล้ว จึงสามารถสรุปได้ว่า Asian REITs ยังคงมี Valuation ที่น่าสนใจและไม่แพง

แผนภาพที่ 2: เปรียบเทียบ Dividend Yield และ Price to Book Value ของ REITs    แผนภาพที่ 2: เปรียบเทียบ Dividend Yield และ Price to Book Value ของ REITs | ที่มา : Bloomberg, Eastspring Investment as of 31 March 2019

หากเราแบ่งประเภทของ REITs ที่จดทะเบียนซื้อ-ขายในเอเชียจะพบว่า กลุ่ม Retail REITs เป็นกลุ่มที่มีมูลค่าตลาด (Market Capitalization) สูงที่สุด โดยกลุ่ม Retail REITs นี้ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ของห้างสรรพสินค้า ตลาดสด รวมถึงลานจอดรถใจกลางเมืองที่มีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด แต่มีความต้องการของผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างในประเทศ ญี่ปุ่น ฮ่องกง หรือสิงคโปร์ โดยกลุ่ม Retail REITs ยังมีแนวโน้มที่จะเติบโตไปได้จากแนวโน้มจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและการคมนาคมระหว่างเมืองที่สะดวกรวดเร็ว

นอกจากนี้ โอกาสที่ Retail REITs ในเอเชียจะถูก Disrupt จาก E-commerce เหมือนอย่างเช่นในสหรัฐฯ ยังอยู่ในระดับค่อนข้างน้อย เนื่องจากผู้บริโภคพักอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่จำกัด จึงมีพฤติกรรมที่จะออกไปใช้ชีวิตนอกบ้านในช่วงวันหยุดหรือหลังเลิกงาน เพื่อจับจ่ายใช้สอยหรือพบปะสังสรรค์ตามห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร หรือ Community Mall ต่างๆ มากกว่าที่จะเน้นการสั่งซื้อสินค้าและบริการผ่านช่องทางออนไลน์ อีกทั้งการเดินทางที่ค่อนข้างสะดวกและด้วยระยะทางที่ไม่ไกล จึงทำให้ผู้บริโภคยังคงชอบการจับจ่ายใช้สอยผ่านช่องทาง Offline มากกว่า Online

อีกกลุ่มหนึ่งที่มี Market Cap. รองลงมาก็คือ กลุ่ม Office REITs ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทต่างชาติ สถาบันการเงินและธุรกิจเอกชน จากทั้งในและต่างประเทศหลายบริษัทเมื่อแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน ลักษณะของ Business Model และรูปแบบการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ก็ต้องปรับเปลี่ยนตาม เช่น Model ของกลุ่ม Offices ที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบมาเป็น Co-working Space เพื่อสร้างบรรยากาศแห่งความคิดสร้างสรรค์เชิงนวัตกรรมในองค์กร หรือ Model ของผู้ประกอบการกลุ่ม Retails ที่ปรับพื้นที่ห้างสรรพสินค้าหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นแบบ Mixed-use มากขึ้นเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่มีความหลากหลายมากขึ้น

นอกจากนี้ REITs ใน Segment อื่นๆ เช่น คลังสินค้า โรงแรมที่มีขนาดมูลค่าตลาดที่เล็กลงมา ก็เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จากเมกะเทรนด์เหล่านี้เช่นเดียวกัน ด้วยแนวโน้มการเติบโตจากเมกะเทรนด์ความต้องการที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในการเช่าพื้นที่และ Supply ที่จำกัด ส่งผลให้แนวโน้มค่าเช่าของกลุ่ม REITs ในแถบเอเชีย มีความสม่ำเสมอและมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบกับราคาของ REITs ก็คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย โดยหากอัตราดอกเบี้ยกลับมาเร่งตัวขึ้น ก็จะส่งผลให้ราคาของ REITs มีความผันผวน ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องติดตาม

แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิด เพื่อที่จะได้ปรับเพิ่ม/ลดสัดส่วนการลงทุนใน REITs ได้อย่างเหมาะสมและทันกับสถานการณ์ นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงที่เกิดจากการดำเนินงานและปัจจัยพื้นฐานของ REITs รายตัว ซึ่งนักลงทุนที่อาจยังขาดความรู้ ความชำนาญในการเลือกลงทุนใน REITs ต่างประเทศ สามารถลดความเสี่ยงในจุดนี้ได้ ด้วยการลงทุนผ่านกองทุนรวมที่มีผู้จัดการกองทุนมืออาชีพคอยบริหารจัดการเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนในระยะยาว

บทความล่าสุด

อริยะ พนมยงค์ แม่ทัพคนใหม่แห่ง BEC World

โพสต์เมื่อ 15 กันยายน 2563

TRUST Magazine ได้รับเกียรติจาก คุณอริยะ พนมยงค์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท บีอีซี เวิลด์ จำกัด (มหาชน) หรือ BEC World ที่จะมาบอกเล่ามุมมองต่อโอกาสและความท้าทายของงานใหม่นี้ ตลอดจนกางแผนกลยุทธ์ในเชิงความคิด (Mindset) ที่จะนำมาใช้เพื่อขับเคลื่อน “ช่อง 3” สู่ความสำเร็จ

อ่านต่อ >>

Let’s be Heroes ใครๆ ก็เป็นฮีโร่ได้

โพสต์เมื่อ 15 กันยายน 2563

มูลนิธิที่ก่อตั้งขึ้นจากการทรานสฟอร์มความฝันของหมอเจี๊ยบ - พญ.ลลนา ก้องธรนินทร์ ดำเนินการด้วย 3 กิจกรรมหลัก หนึ่งคือ การสอนกู้ชีพพื้นฐานและการใช้เครื่อง AED สองคือ ฟรีคลินิกแพทย์เฉพาะทางเคลื่อนที่ และสาม Let’s be Heroes for Animals โครงการช่วยเหลือสัตว์โดยทีมสัตวแพทย์

อ่านต่อ >>

Asian REITs: Megatrend ที่ตอบโจทย์ยุคดอกเบี้ยต่ำ

โพสต์เมื่อ 15 กันยายน 2563

เข้าสู่ช่วงต้นไตรมาสที่สามแล้ว ตลาดการเงินทั่วโลกกลับมาเผชิญกับความไม่แน่นอนอีกครั้ง หากมองย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงที่สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนได้ปะทุขึ้นก็นับได้ว่าเป็นเวลากว่าหนึ่งปีแล้วที่ประเด็นนี้ได้สร้างความผันผวนให้กับตลาดการเงิน และยังไม่มีทีท่าที่ชัดเจนว่าจะจบลงอย่างไร

อ่านต่อ >>